Neuigkeiten

Wohnungseigentumsrecht:

a) Die Regelungen der Heizkostenverordnung gelten für die Wohnungseigentümergemeinschaft unmittelbar; einer Vereinbarung oder eines Beschlusses über ihre Geltung bedarf es nicht.

In die Jahresgesamtabrechnung sind alle im Abrechnungszeitraum geleisteten Zahlungen, die im Zusammenhang mit der Anschaffung von Brennstoff stehen, aufzunehmen. Für die Verteilung in den Einzelabrechnungen sind dagegen die Kosten des im Abrechnungszeitraums tatsächlich verbrauchten Brennstoffs maßgeblich. Der Unterschiedsbetrag ist in der Abrechnung verständlich zu erläutern (BGH-Urteil vom 17.2.2012 - V ZR 251/10).

b) Ein einzelner Wohnungseigentümer kann die Abberufung des Verwalters nicht schon deshalb verlangen, weil ein wichtiger Grund im Sinne von § 26 Abs. 1 Satz 3 und 4 WEG hierfür besteht; den Wohnungseigentümern steht insoweit ein Beurteilungsspielraum zu, der erst dann überschritten ist, wenn die Ablehnung der Abberufung aus objektiver Sicht nicht vertretbar erscheint (BHG-Urteil vom 10.2.2012 - V ZR 105/11).

c) Der ein Grundstück in Wohnungseigentum aufteilende Eigentümer kann Sondernutzungsrechte begründen. Diese müssen zu diesem Zeitpunkt noch keinem konkreten Sondereigentum zugeteilt werden. Eine spätere Zuweisung ist möglich (BGH-Urteil vom 2.12.2011 - V ZR 74/11).

d) Auch wenn ein arglistig verschwiegener Sachmangel für den Willensentschluss des Käufers einer Eigentumswohnung nicht ursächlich war, ist dem Verkäufer die Berufung auf den vereinbarten Haftungsausschluss gem. § 444 BGB verwehrt (BGH-Urteil vom 15.7.2011 - V ZR 171/10).

e) Bei der Gesamterneuerung der Zentralheizung einer Wohnanlage muss den Wohnungseigentümern angemessene Zeit zur Umstellung der in ihrem Sondereigentum stehenden Heizkörper und Anschlussleitungen gegeben werden. Erst danach können sie von der erneuerten Heizungsanlage abgetrennt werden, wenn die alten Geräte mit der neuen Anlage nicht (mehr) kompatibel sind (BGH-Urteil vom 8.7.2011 - V ZR 176/10).

f) Schadensersatzansprüche der Wohnungseigentümergemeinschaft gegen den Mieter einer Eigentumswohnung wegen Beschädigung des Gemeinschaftseigentums verjähren nicht schon in der kurzen, sechsmonatigen Frist des § 548 Abs. 1 BGB, sondern unterliegen der dreijährigen Regelverjährung aus § 195 BGB (BGH-Urteil vom 29.6.2011 - VIII ZR 349/10).

g) Ist eine Eigentümerversammlung einvernehmlich durch alle Wohnungseigentümer einberufen worden, so kann sie wirksam ebenfalls nur in einvernehmlicher Vorgehensweise aller Wohnungseigentümer abgesetzt werden (BHG-Urteil vom 10.6.2011 - V ZR 222/10).

h) Ein Wohnungseigentümer hat einen Anspruch gegen den Verwalter auf Aufnahme eines Tagesordnungspunktes in die Einladung für die nächste Eigentümerversammlung, wenn dessen Behandlung ordnungsgemäßer Verwaltung entspricht, weil sachliche Gründe für eine Erörterung und Beschlussfassung sprechen. Jedoch entfällt der Anspruch, wenn dadurch die zweiwöchige Ladungsfrist des § 24 Abs. 4 Satz 2 WEG nicht mehr gewahrt werden könnte. Verletzt die Hausverwaltung den Anspruch auf Aufnahme eines Tagesordnungspunktes in zu vertretender Weise, so kann sich daraus ein Schadensersatzanspruch des Wohnungseigentümers gegen die Hausverwaltung auf Einberufung einer außerordentlichen Eigentümerversammlung auf deren Kosten ergeben (LG München I, Urteil vom 16.5.2011 - 1 S 5166/11).

 

Mietrecht:

a) Heizkosten können nicht nach dem Abflussprinzip, sondern nur unter Ansatz des im Abrechnungszeitraum verbrauchten Brennstoffs abgerechnet werden. Die auf der Anwendung des Abflussprinzips beruhende Fehlerhaftigkeit einer Heizkostenabrechnung kann nicht durch eine 15 %ige Kürzung der auf die Nutzer entfallenden Kostenanteile gem. § 12 Abs. 1 Heizkostenverordnung ausglichen werden (BGH-Urteil vom 1.2.2012 - VIII ZR 156/11).

b) Ein in der Grundmiete einer preisgebundenen Wohnung enthaltener Kostenansatz für Schönheitsreparaturen im Sinne von § 28 Abs. 4 II.BV berechtigt einen zur Durchführung der Schönheitsreparaturen verpflichteten Vermieter nicht, nach Entlassung der Wohnung aus der Preisbindung nunmehr als "Marktmiete" geschuldete Grundmiete über die im Mietspiegel ausgewiesene ortsübliche Vergleichsmiete hinaus, um einen Zuschlag für Schönheitsreparaturen zu erhöhen (BGH-Urteil vom 9.11.2011 - VIII ZR 87/11).

c) Bei Anmietung einer Wohnung in einem 50 Jahre alten Mehrparteienhaus, dessen Zustand im Mietvertrag als vor der Vermietung "kernsaniert" bezeichnet wird, kann der Mieter von einer Trittschalldämmung nach aktueller DIN-Norm (4109) ausgehen. Weicht die Ist-Beschaffenheit der Mietsache von dieser Soll-Beschaffenheit soweit nachteilig ab, dass ein Mangel der Mietwohnung gegeben ist, kann einem Mangelbeseitigungsanspruch gleichwohl ein Überschreiten der Opfergrenze entgegenstehen (AG Bochum, Urteil vom 18.3.2011 - 42 C 425/09).

d) Sind Wohnungen und Garage Bestandteile eines einheitlichen Mietvertrages, so ist eine Teilkündigung des Mietverhältnisses über die Garage unzulässig. (BGH-Urteil vom 12.10.2011 - VIII ZR 251/10).